LH土地炒作争议的真正本质：开发利益回收结构与财政困境

对于想要购房的人来说，LH（韩国土地住宅公社）提供的公共土地，因带有“公共”之名，往往给人以价格相对低廉的印象。然而，近期争议的核心并非LH将土地卖得过于昂贵。2025年7月19日，李在明总统在国务会议上指出，LH在公共土地价格上加收一定利润后出售给民间的做法，被“视为理所当然”。¹ 这实际上质疑的是LH出售土地后完全退出开发过程的事业结构本身。因为LH出售土地后，民间进行开发的过程中往往会导致地价上涨，而目前公共部门缺乏有效途径来回收由此产生的额外利益。¹ 这些批评促使2025年8月成立的LH改革委员会展开讨论，正在研究将土地出售为主的事业模式转变为租赁或公共直接开发等方案的可行性。¹ 但鉴于LH一直依靠土地出售利润来弥补公共租赁住房的亏损，事业模式的转变必须以解决财政问题作为先决条件。¹

争议的起因，LH事业模式的问题何在？

2025年8月28日，国土交通部联合外部专家成立了LH改革委员会。¹ 该委员会由国土交通部第1次官李尚京和世宗大学教授林在万共同担任委员长，计划运营4个月，并在年内制定具体的制度改善和法令修订方案。¹

改革委员会讨论的核心议题是LH将土地开发并出售给民间后，完全退出后续开发过程的方式。LH将土地卖给民间后，后续的开发和预售将由民间事业者主导。在LH退出后的开发过程中，投机活动可能导致地价上涨，而由此增加的开发利益将部分流向建筑公司或购房者。¹ LH除了首次出售土地时的利益外，很难再次收回后续的增值部分。¹ 共同委员长林在万表示，将制定良好方案，使国民的土地回归国民，让国民享有稳定的居住生活。²

此次讨论的重点在于从头审视LH开发公共土地并加收利润出售给民间的事业模式本身。¹ 国土交通部部长金润德表示，LH持有的资产旨在稳定普通民众的居住，并将从头审视当前公共住宅事业的结构和方式。¹ 这相当于在追问公共土地和公共住宅是否按照其初衷进行运营。¹

LH事业结构与财政状况的关联

目前，LH依靠土地出售获得的利润来弥补公共租赁住房运营等方面的亏损。¹ 也就是说，如果LH不出售土地，维持公共租赁住房所需的资金将首先减少。¹ 但LH的财务状况并不乐观。LH的负债已高达160万亿韩元，确保财务稳健性迫在眉睫。² 此外，由于近三年来建设业低迷，LH的营业利润大幅减少。¹ 在LH创造收益的主要渠道收窄的情况下，若要转变为不出售土地、而是持有并通过租金等方式回收收益的模式，由谁以何种方式承担庞大的初期资金将成为核心变量。¹

韩国建设政策研究院研究委员李恩英将此次改革讨论的本质定义为“能否以更低的价格供应住宅”。² 李委员指出，从需求者角度看，降低供应价格可能是积极的，但从供应者角度看，必须同时考虑初期的前期投入成本和当前的赤字结构。² 他解释说，事业模式的转变并不能直接断定会导致供应价格的降低，所需初期资本规模将因具体转变方式而异。²

讨论中的转变方案与财政负担的现实

改革委员会正在研究两种主要方式，以便LH收回更多的开发利益。第一种是“土地租赁”方式，即LH保留土地所有权，将土地借给民间事业者并收取租金。¹ 在这种情况下，可以减少土地再次成为商品出售、导致开发利益集中于特定事业者的现象。¹ 第二种是“LH直接开发”方式，即LH直接主导住宅开发和供应的全过程。¹ LH直接开展事业的优势在于可以扩大可收回利益的幅度。¹

这两种方式都具有防止开发利益流向民间、减少投机因素的共同目的。从理论上讲，如果LH直接开发或租赁土地，公共部门收回利益的规模可能会扩大。¹ 但为了付诸实施，初期的财政投入是不可或缺的，并且需要制定考虑到LH营业利润下降和高负债的承受方案。¹

建设业相关人士表示，预计LH改革讨论的深度，实际上将取决于政府有多大意愿向非营利性事业投入财政。¹ 这意味着在LH的公共性与营利性之间寻找平衡点是改革的核心课题。¹

这种两难困境并非止步于LH内部的问题。如果停止公共土地出售并转向持有和租赁方式，短期内LH的现金流入将减少，可能会导致公共租赁住房资金筹措出现困难。¹ 相反，如果LH直接主导开发，庞大的事业费用和风险管理负担将直接关系到LH的财务能力问题。¹ 最终，要使降低供应价格这一目标成立，必须对由谁承担初期成本以及如何度过LH承受赤字的时期进行具体而明确的计算。²

公共利益的收回与财政负担，解决方案为何

LH受到“倒卖土地”批评的原因，不仅仅是土地售价问题。批评的焦点在于LH出售土地后，无法回收开发过程中产生利益的这种事业结构本身存在问题。¹ LH改革委员会正在研究扩大开发利益收回的方案，如土地租赁或LH直接开发等。¹ 然而，考虑到LH依靠土地出售利润弥补公共租赁住房亏损的现实，以及160万亿韩元规模的负债状况，若要使结构性变革带来供应价格的降低，政府的初期财政投入必须先行。¹² 因此，可以说此次LH改革讨论的本质，是一个决定公共部门在多大程度上直接管理土地和开发利益，以及在此过程中产生的费用由谁以何种方式分担的过程。¹²