LHの土地売却を巡る議論の本質：開発利益の還元構造と財政上のジレンマ

家を建てようとする人にとって、LH（韓国土地住宅公社）が供給する公共住宅用地は、「公共」という名前のおかげで比較的手頃という印象を与えます。しかし、最近浮上した議論の核心は、LHが土地を過度に高値で売却しているという点ではありません。イ・ジェミョン大統領は2025年7月19日の国務会議で、LHが公共住宅用地の価格に一定の利益を上乗せして民間に売却するやり方について、「あまりにも当然のことのように受け止めている」と指摘しました¹。これは、LHが土地を売却した後に開発プロセスから完全に手を引くという事業構造そのものを問題視したものです。LHが住宅用地を売却した後、民間による開発過程で地価が上昇するケースが生じますが、この際に発生する追加的な利益を公共が回収するための経路が、現時点では適切に整備されていないためです¹。こうした指摘は、2025年8月に発足したLH改革委員会の議論へとつながり、土地売却中心の事業から賃貸や公共による直接開発へと転換する案が検討されています¹。もっとも、LHは住宅用地の売却益で公共賃貸住宅の赤字を埋めてきた構造であったため、事業方式の変更に際しては、財政的な課題が先に解決されるべきでした¹

議論の発端、LH事業方式の問題点は？

2025年8月28日、国土交通省は外部専門家とともにLH改革委員会を発足させました¹。同委員会は、国土交通省のイ・サンギョン第1次官とセジョン大学のイム・ジェマン教授が共同で主宰し、4ヶ月間運営されて今年中に具体的な制度改善と法令整備案を策定する計画です¹

改革委員会が議論する中心的な争点は、LHが住宅用地を開発造成して民間に売却した後、開発プロセスから完全に離脱するやり方です。LHが土地を民間に売却すると、その後の開発と分譲は民間事業者が主導することになります。LHが手を引いた後の開発プロセスで投機が発生し地価が上昇する場合があり、そのように増大した開発利益は一部の建設業者や分譲を受けた人に帰属します¹。LHは最初の住宅用地売却時点での利益を除き、その後の上昇分を再び回収することは困難です¹。イム・ジェマン共同委員長は、国民の土地が国民のもとに還元され、国民が安定した住環境を享受できるよう良い案を作成すると述べました²

今回の議論は、LHが公共住宅用地を開発造成し、利益を上乗せして民間に販売する事業方式そのものを原点から再検討することに焦点が当てられています¹。キム・ユンドン国土交通相は、LHが保有する資産は低所得層の住宅安定のためのものだと述べ、現在の公共住宅事業の構造と方式を原点から検討すると明らかにしました¹。これは、公共用地と公共住宅が本来の趣旨に沿って運営されているかを問う段階と言えます¹

LHの事業構造と財政状況の連動

現在のLHは、住宅用地の売却から得られる利益で公共賃貸住宅の運営などの赤字を補填する構造で運営されています¹。つまり、LHが土地を売却しなければ、公共賃貸住宅の維持に必要な財源がまず減少することになります¹。しかし、LHの財務状況は楽観できるものではありません。LHの負債はすでに160兆ウォンに達しており、財務健全性の確保が緊急の課題となっています²。さらに、ここ3年間の建設景気低迷により、LHの営業利益は大幅に減少した状態です¹。LHが収益を創出する主要な経路が狭まっている状況下で、土地を売却せずに保有し、賃料などで収益を回収する方式へ転換するためには、事業初期の莫大な資金を誰がどのように負担するかが核心的な変数として浮上します¹

イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究委員は、今回の改革議論の本質を「より安価な価格で住宅を供給できるかどうか」に定義づけました²。イ委員は、需要者の立場では供給価格の引き下げは肯定的な面があるものの、供給者の立場では初期の先行投下費用と現在の赤字構造を併せて考慮する必要があると指摘しました²。結局、事業方式の転換が直ちに供給価格の引き下げにつながると断定することはできず、具体的な転換方式によって必要となる初期資本の規模が異なると説明しています²

検討中の転換案と財政負担の現実

改革委員会では、LHが開発利益をより多く回収するために大きく二つの方式を検討しています。第一に、LHが土地所有権を維持したまま民間事業者に土地を貸与し、賃料を収受する「土地賃貸」方式です¹。この場合、土地が再び市場に出て開発利益が特定の事業者に集中する現象を軽減できます¹。第二に、LHが住宅開発と供給の全プロセスを直接主導する「LH直接開発」方式です¹。LHが直接事業を遂行すれば、回収できる利益の範囲を広げられるという利点があります¹

両方式とも、開発利益の民間流出を防ぎ、投機的要素を低減するという共通の目的を持っています。理論的には、LHが直接開発を行うか、土地を賃貸すれば、公共の利益回収規模を拡大できる可能性があります¹。しかし、実行のためには初期財政投入が不可欠であり、LHの低下した営業利益と高い負債を考慮した耐えうる方策が必要となります¹

建設業界の関係者は、LH改革議論の幅は、事実上政府が非収益性事業に財政を投入する意志がどの程度あるかによって左右されると見通しています¹。LHの公共性と収益性の間でバランス点を見つけることが、改革の核心的課題であるということです¹

こうしたジレンマはLH内部の問題にとどまりません。公共住宅用地の売却を中止して保有・賃貸方式に変更すれば、短期的にはLHへの現金流入が減少し、公共賃貸住宅の財源確保に支障が生じる可能性があります¹。逆に、LHが直接開発を主導する場合、莫大な事業費とリスク管理の負担がLHの財務余力の問題と直結します¹。結局、供給価格の引き下げという目標が成立するためには、誰が初期費用を賄い、LHが赤字を抱える期間をどのように耐えしのぐのかについて、具体的かつ明確な計算が必要となります²

公共の利益回収と財政負担、その解決策

LHが「土地売買業」と批判されるのは、単に住宅用地の販売価格のせいではありません。LHが土地を売却した後に開発プロセスで発生する利益を、公共が回収できない事業構造に問題があるとの指摘です¹。LH改革委員会は、土地賃貸やLHの直接開発など、開発利益の回収を拡大する案を検討しています¹。しかし、LHが住宅用地の売却益で公共賃貸の赤字を埋めてきた現実と、160兆ウォン台の負債状況を考慮すると、構造変化により供給価格が引き下げられるためには、政府による初期財政投入が先行して行われる必要があります¹²。したがって、今回のLH改革議論の本質は、公共が土地と開発利益をどの程度直接管理し、その過程で発生するコストを誰がどのように分担するのかを決定するプロセスであると言えます¹²