La verdadera esencia de la polémica sobre la especulación con terrenos de la LH: la estructura de recuperación de plusvalías y el dilema fiscal

Para las personas que buscan adquirir una vivienda, los terrenos urbanos de titularidad pública que ofrece la LH (Corporación Coreana de Vivienda y Tierras) generan la impresión de ser relativamente económicos gracias a su carácter «público». Sin embargo, el núcleo de la reciente controversia no reside en que la LH venda los terrenos a precios excesivamente altos. El 19 de julio de 2025, durante una reunión del gabinete, el presidente Lee Jae-myung señaló que el modelo de negocio de la LH, consistente en añadir cierto margen de beneficio al precio de los terrenos urbanos públicos para venderlos al sector privado, se había dado «por demasiado por sentado»¹. Esta crítica apunta al propio modelo de negocio de la LH, caracterizado por vender los terrenos y desvincularse por completo del posterior proceso de desarrollo. Dado que, tras la venta de los terrenos por parte de la LH, es frecuente que su precio aumente durante el desarrollo llevado a cabo por el sector privado, y actualmente no existe un canal adecuado para que el sector público recupere estos beneficios adicionales, se ha cuestionado esta estructura¹. Estas observaciones han derivado en las deliberaciones de la Comisión para la Reforma de la LH, establecida en agosto de 2025, que examina la posibilidad de transitar de un modelo centrado en la venta de terrenos a uno basado en el alquiler o en el desarrollo directo por parte del sector público¹. No obstante, dado que la LH ha cubierto históricamente los déficits de la vivienda pública de alquiler con los beneficios obtenidos de la venta de terrenos, la cuestión financiera constituye un prerrequisito necesario para cualquier cambio en el modelo de negocio¹

El origen de la controversia: ¿cuáles son los problemas del modelo de negocio de la LH?

El 28 de agosto de 2025, el Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte puso en marcha la Comisión para la Reforma de la LH junto con expertos externos¹. La comisión, copresidida por Lee Sang-kyung, viceministro primero de dicho ministerio, y por el profesor Im Jae-man de la Universidad Sejong, operará durante cuatro meses con el objetivo de elaborar propuestas concretas de mejora institucional y reforma legislativa antes de que finalice el año en curso¹.

El eje central de las deliberaciones de la comisión es el modelo actual en el que la LH urbaniza los terrenos, los vende al sector privado y se retira por completo del posterior proceso de desarrollo. Cuando la LH vende los terrenos al sector privado, los promotores privados asumen la iniciativa en el desarrollo y la comercialización. Una vez que la LH se desvincula, es posible que se produzcan prácticas especulativas durante el desarrollo que eleven el precio de los terrenos, de modo que el incremento de los beneficios del desarrollo revierte parcialmente en algunas constructoras o en quienes adquieren las viviendas¹. La LH difícilmente puede recuperar las plusvalías generadas posteriormente, más allá de los beneficios obtenidos en el momento inicial de la venta de los terrenos¹. Im Jae-man, copresidente de la comisión, ha declarado su compromiso de elaborar una propuesta sólida que garantice que la tierra pública, propiedad de la ciudadanía, revierta en beneficio de esta, permitiéndoles disfrutar de una vivienda estable².

Este debate se centra en examinar desde su base misma el modelo de negocio de la LH, consistente en desarrollar terrenos públicos y añadirles un margen de beneficio para venderlos al sector privado¹. Kim Yun-deok, ministro de Tierras, Infraestructura y Transporte, ha afirmado que los activos en posesión de la LH están destinados a la estabilidad residencial de los sectores populares y que revisará desde su origen la estructura y los métodos actuales de los proyectos de vivienda pública¹. En la práctica, se trata de una fase de cuestionamiento sobre si el suelo público y la vivienda pública se están gestionando conforme a su propósito original¹.

La vinculación entre la estructura de negocio de la LH y su situación financiera

En la actualidad, la LH opera bajo una estructura que cubre los déficits derivados de la gestión de viviendas públicas de alquiler y otras actividades mediante los beneficios obtenidos por la venta de terrenos¹. Es decir, si la LH dejara de vender tierras, disminuirían primero los recursos necesarios para mantener la vivienda pública de alquiler¹. No obstante, la situación financiera de la LH no es holgada. Su deuda ya alcanza los 160 billones de wones, lo que hace urgente garantizar su solidez financiera². Además, la recesión del sector de la construcción en los últimos tres años ha provocado una marcada caída de su beneficio operativo¹. En un contexto en que se han estrechado las principales vías de generación de ingresos de la LH, si se optara por no vender los terrenos, conservándolos y recuperando los beneficios a través del cobro de alquileres, el factor decisivo sería quién y cómo asumiría la cuantiosa inversión inicial requerida¹

Lee Eun-hyung, investigador del Instituto de Políticas de la Construcción de Corea, ha definido la esencia de este debate reformista como la cuestión de «si es posible ofrecer viviendas a un precio más asequible»². Este experto señala que, si bien una reducción del precio de oferta puede resultar positiva desde la perspectiva de los demandantes, desde el lado de los proveedores debe considerarse conjuntamente la inversión inicial requerida y la actual estructura deficitaria². Así pues, no puede afirmarse categóricamente que la transición en el modelo de negocio se traduzca de forma inmediata en una rebaja de los precios de oferta, pues la magnitud del capital inicial necesario varía según la modalidad concreta de dicha transición².

Las propuestas de transición en estudio y la realidad de la carga financiera

La Comisión para la Reforma examina principalmente dos vías para que la LH recupere un mayor porcentaje de los beneficios del desarrollo. La primera es el modelo de «arrendamiento de terrenos», en el que la LH mantiene la propiedad de los terrenos y los arrienda a promotores privados a cambio de rentas¹. Este enfoque permitiría reducir la concentración de los beneficios del desarrollo en determinados promotores, evitando que los terrenos vuelvan a salir al mercado especulativo¹. La segunda vía es el modelo de «desarrollo directo por la LH», en el que la propia corporación asume la dirección integral del proceso de promoción y suministro de viviendas¹. La ventaja de este segundo modelo radica en que, al ejecutar directamente los proyectos, la LH puede ampliar el alcance de los beneficios recuperables¹.

Ambos modelos comparten el objetivo común de evitar la fuga de beneficios del desarrollo hacia el sector privado y de reducir los elementos especulativos. En teoría, si la LH lleva a cabo el desarrollo directamente o arrienda los terrenos, la escala de recuperación de beneficios para el sector público puede incrementarse¹. Sin embargo, su ejecución exige una inyección financiera inicial, lo que hace necesario definir medidas de sostenibilidad que contemplen el deterioro del beneficio operativo y el elevado nivel de deuda de la LH¹.

Un representante del sector de la construcción prevé que el alcance de este debate reformista dependerá, en última instancia, de la disposición del gobierno a inyectar recursos públicos en proyectos de baja rentabilidad¹. Ello implica que el desafío central de la reforma reside en encontrar un punto de equilibrio entre el carácter público y la viabilidad económica de la LH¹

Este dilema no queda confinado a la esfera interna de la LH. Si se suspendiera la venta de terrenos públicos y se adoptara un modelo de tenencia y arrendamiento, los flujos de caja de la LH disminuirían a corto plazo, lo que podría generar dificultades para asegurar los recursos destinados a la vivienda pública de alquiler¹. Por el contrario, si la LH asumiera la dirección directa del desarrollo, los ingentes costes del proyecto y la carga de la gestión de riesgos se vincularían directamente a su capacidad financiera¹. En definitiva, para que se materialice el objetivo de rebajar los precios de oferta, resulta imprescindible un cálculo concreto y claro sobre quién financiará los costes iniciales y cómo se sostendrá a la LH durante el período en que asuma los déficits²

La recuperación del beneficio público y la carga financiera: posibles soluciones

Las críticas que tachan a la LH de «negociante de tierras» no se deben únicamente al precio de venta de los terrenos. El problema radica en una estructura de negocio que impide al sector público recuperar los beneficios generados durante el desarrollo posterior a la venta de los terrenos¹. La Comisión para la Reforma de la LH estudia propuestas para ampliar la recuperación de los beneficios del desarrollo, tales como el arrendamiento de terrenos o el desarrollo directo por parte de la corporación¹. No obstante, considerando la realidad de que la LH ha cubierto históricamente los déficits de la vivienda pública de alquiler con los beneficios de la venta de terrenos, así como su situación de deuda superior a los 160 billones de wones, se requiere una inyección financiera inicial por parte del gobierno para que la modificación estructural derive en una rebaja de los precios de oferta¹² Por consiguiente, puede afirmarse que la esencia de este debate reformista sobre la LH consiste en determinar en qué medida el sector público gestionará directamente los terrenos y los beneficios del desarrollo, y cómo y quién asumirá los costes derivados de dicho proceso¹²